De lo que quiero hablarles en esta entrada es de la prevención como herramienta fundamental para realizar una compraventa segura y con todas las garantías jurídicas.
Les cuento un caso real sobre una parcela ubicada en un pueblo de Asturias, que les ayudará a entender perfectamente cómo un abogado puede evitarles muchos problemas en la adquisición de un inmueble. Un matrimonio adquiere una finca a la que se accede por un camino que discurre entre los linderos de otras dos parcelas.El camino está perfectamente identificado y está delimitado a ambos lados y a lo largo de todo su recorrido con cierre metálico y seto; este paso constituye el único acceso a la finca.
Un buen día y sin previo aviso, el propietario de una de las parcelas retira el seto y el cierre metálico que separa su propiedad del camino, y levanta un cierre al inicio y al final del paso. Con esta sencilla maniobra el camino ha desaparecido, las dos parcelas han pasado a ser colindantes y la finca del matrimonio ha quedado enclavada, es decir, sin acceso ni salida a camino público y con sus consiguientes consecuencias jurídicas -ha perdido su edificabilidad, ha sufrido una evidente pérdida de valor y se encuentra con un importante problema-.
Es una cuestión indiscutible que las compraventas de inmuebles son una fuente inagotable de conflictos: pactos de arras repletos de cláusulas mal redactadas, incumplimientos en los plazos de entrega, vicios ocultos en la propiedad recién adquirida, defectos en la construcción, problema de linderos en fincas rústicas, estos y un largo etc. más, son sólo algunos de los muchos problemas que afrontamos en el despacho. El lado positivo es que el denominador común de todos es que todos esos problemas pueden evitarse si antes de firmar ningún documento un abogado experto lo supervisa. Si, han leído bien: una consulta para que su abogado lea y supervise el contrato que va a firmar puede ahorrarle un buen disgusto.
En muchas ocasiones, cuando el cliente llega al despacho, ya se ha realizado la firma en la notaría, el comprador ya ha tomado posesión del inmueble y ya se ha encontrado de bruces con los problemas. Incluso ya ha tratado de alcanzar por si mismo y con buena voluntad una solución amistosa, intento que no suele dar los resultado esperados como podrán deducir de la mala fe con que ha obrado el causante del problema; es entonces cuando desesperado y harto acude a un abogado clamando justicia.
En este ejemplo, la finca adquirida constaba perfectamente inscrita en el Registro de la Propiedad y la compraventa había sido formalizada ante Notario; sin embargo, ninguno de estos dos cortafuegos legales sirvió para advertir al matrimonio de que el camino que daba acceso a la finca no estaba debidamente constituido y que por lo tanto, corrían el riesgo de verse privados de él como así finalmente sucedió.
Una consulta con un abogado con experiencia en derecho inmobiliario en el mundo rural antes de formalizar la compraventa habría permitido a los compradores conocer esta circunstancia y actuar con plena libertad desde una posición de poder, que les habría permitido exigir la constitución en título de la servidumbre de paso, desistir de la compra antes de realizar ninguna transacción de dinero o incluso negociar una importante rebaja en el precio a la vista del problema legal que presentaba la finca.
Afortunadamente el problema tuvo solución, pero este matrimonio podría haberse evitado un pleito y un buen disgusto; así que recuerden que más vale prevenir que lamentar y soliciten una consulta con un abogado de confianza antes de realizar una inversión tan importante.
Les dejo la última revisión de la Guía para la compra de vivienda en España publicada por el Colegio de Registradores de la Propiedad. Una guía muy interesante en la que se detallan los pasos más importantes a seguir para adquirir una vivienda con todas las garantías legales.
