Si estás pensando en comprar un inmueble y no tienes experiencia, o no sabes por dónde empezar, quiero ayudarte a COMPRAR BIEN: es decir, CON SEGURIDAD JURÍDICA, SIN COMETER ERRORES, AL MEJOR PRECIO y con la ESTRATEGIA DE IN INVERSOR INMOBILIARIO EXITOSO.
En primer lugar te explicaré cuales son los 4 ERRORES del COMPRADOR INEXPERTO:
1.- CONFUNDE PRECIO CON PRESUPUESTO, y por tanto, no conoce cuál es su PRESUPUESTO. En muchas ocasiones el futuro comprador sólo orienta su compra en torno al PRECIO del inmueble que pretende adquirir. Debes conocer exactamente cuál es tu PRESUPUESTO: capacidad de endeudamiento, gastos de la compraventa, impuestos asociados, presupuesto para reformas, estudio de rentabilidad, etc.
2.- NO CONOCE EL MERCADO INMOBILIARIO EN EL QUE PRETENDE COMPRAR. Un comprador sin experiencia se deja llevar por los SENTIMIENTOS. Cuando tiene claro que quiere comprar un inmueble, lo primero que hace es comenzar a buscar la casa de sus sueños, que en la mayoría de las ocasiones, o está muy alejada de lo que sensatamente se puede permitir, o simplemente, no existe. Creyendo que con unas cuantas sesiones de búsqueda online o acudiendo a varias inmobiliarias tradicionales van a aparecer decenas de propiedades que encajen perfectamente con lo que buscan, la realidad con la que empiezan a encontrarse al cabo de las semanas (meses...) es que no son capaces de encontrar una casa que se ajuste a lo que buscan, por lo que empiezan a desesperarse y a cansarse de dedicar sus fines de semana a realizar visitas tediosas a propiedades que jamás comprarían.
Cuando, POR FIN, aparece LA CASA que encaja con muchas de sus aspiraciones, ¡¡¡LES ENCANTA!!! y se les NOTA MUCHÍSIMO...Lo cual, evidentemente, es detectado por el vendedor, sobremanera, como éste venda a través de un agente inmobiliario. Sea más o menos cierto, esta circunstancia va a ser aprovechada de inmediato por el vendedor para generar en el inexperto comprador una sensación de URGENCIA que les lleva directamente al tercer error.
3.- FIRMAR CON PRISAS UN CONTRATO DE ARRAS. Tal vez le hayan dicho que hay ya varias personas interesadas en el inmueble, o que esa misma tarde tienen concertadas otras dos visitas, el caso es que la sensación de haber por fin encontrado "la casa de sus sueños" les nubla el raciocinio y sólo piensan en asegurarse cuanto antes de aquel inmueble será suyo, así que, sin perder un minuto, OFRECEN UN PRECIO al vendedor y se muestran deseosos de entregar una SEÑAL cuanto antes.
Para su "tranquilidad", es posible que el vendedor acepte el precio ofertado y que INMEDIATAMENTE, estén FIRMANDO UN CONTRATO DE ARRAS.
4.- LA CATASTROFE YA SE HA CONSUMADO. Con el contrato de arras firmado y las arras abonadas, ES ENTONCES cuando acuden al registro de la propiedad, a la notaría, al catastro..., llevan a la casa a un constructor para que la inspecciones, etc.,y es en este momento en el que empiezan a conocer nuevos términos como: servidumbre, expediente de dominio, fuera de ordenación, pozo negro...(Existe un larguísimo etcétera de posibilidades). SE MASCA LA TRAGEDIA: ya han contado a los amigos, familiares, al panadero, al del bar de la esquina...que "YA HAN COMPRADO UNA CASA, JUSTO LA QUE ESTABAN BUSCANDO, FABULOSA".
Quienes se enteran en este punto, por ejemplo, de que "la casa de sus sueños" está declarada FUERA DE ORDENACIÓN, o que es IMPOSIBLE OBTENER UNA HIPOTECA porque no puede inscribirse en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD tal y como está, o que el TITULAR CATASTRAL NO COINCIDE CON EL VENDEDOR -y entienden lo que todo ello implica...-, y al mismo tiempo se dan cuenta que se encuentran con UN CONTRATO FIRMADO y unas arras de MILES DE EUROS ENTREGADAS, te aseguro que "sus sueños" se trasforman en PESADILLAS durante muchas noches.
Estos cuatro errores se pueden resumir brevemente: IMPRUDENCIA NO TENER ESTRATEGIA.
Debes saber, y ESTE ES EL PROPÓSITO FUNDAMENTAL DE MIS VIDEOS Y DE ESTOS TEXTOS, que (casi) todos ESTOS PROBLEMAS SE PUEDEN PREVENIR Y EVITAR.
Esta es la ESTRATEGIA que debes seguir si QUIERES COMRAR CON ÉXITO Y TRANQUILDAD:
1.- ELABORA TU PRESUPUESTO. Dedica el tiempo que necesites a elaborar un BUEN PRESUPUESTO. Si necesitas financiación para comprar, debes conocer de qué dinero dispones y cual es tu capacidad de endeudamiento y preparar muy bien tus cuentas para presentarlas ante el banco (esto da para muchos otros posts...), debes conocer cuánto dinero necesitas tener ahorrado o de cuando dinero debes disponer, también deberás conocer exactamente qué gastos están asociados a la compraventa (calcula entre un 10-15% sobre el precio, aunque los gastos reales dependerán de muchos factores y deben calcularse para cada caso concreto). Si pretendes ralizar una compra con el objetivo de rentabilizarla, deberás realizar estudios de los precios o rentas de los diferentes tipos de alquileres en la zona así como conocer los gastos de mantenimiento del inmueble, costes de las reformas necesarias, gastos de comunidad de propietarios, ect.
2.- AL MISMO TIEMPO que vas elaborando tu presupuesto, debes IR ESTUDIANDO EL MERCADO INMOBILIARIO.
Dedícale horas, durante semanas, vete observando los anuncios, conocerás casas que llevan muchos meses a la venta y verás como otras propiedades, nada más anunciarse, desaparecen inmediatamente porque son vendidas. Te aconsejo que, si no conoces la zona, la visites personalmente y realices una buena labor de investigación para que puedas conocer donde estás buscando es una zona tranquila, problemática, turística, ruidosa, contaminada...etc.
Si no concoces la zona, pregunta mucho y déjate asesorar.
Debes ser consciente de que NO EXISTE LA CASA PERFECTA y que la BÚSQUEDA puede llevarte MESES, o incluso AÑOS. Haz una LISTA DE IMPRESCINDIBLES Y PRIORIZA tus requerimientos.
TEN PACIENCIA: EL MERCADO INMOBILIARIO ES DINÁMICO, se mueve y van apareciendo oportunidades constantemente, si ya tienes tu presupuesto preparado y ya tienes claro el rango de precios en el que se mueven las propiedades que te interesan, incluso ya has determinado la zona exacta que quieres, y tienes claras tus prioridades, estarás preparado para lanzarte con AGILIDAD cuando encuentres la propiedad que se ajusta a tus intereses.
3.- Y cuando ya hayas encontrato el inmueble que te interesa: TRANQUILIDAD. Ahora es el momento de ESTUDIAR EL INMUEBLE.
Te aconsejo encarecidamente que realices un estudio FÍSICO y JURÍDICO del inmueble ANTES DE HACER NINGUNA OFERTA.
Podrás hacer una reserva, o pactar con el vendedor un plazo para llevar a cabo estas investigaciones sin que ello suponga compromiso de compra ni entrega de arras que puedas perder si finalmente decides no comprar.
Todos estos consejos sirven para cualquier tipo de inmueble que quieras comprar: un piso, una casa en el campo, una finca rústica, un local comercial, o un hotel...Y obviamente, comprar un apartamento en un edificio de nueva construcción no va a requerir los mismos conocimientos que comprar una nave industrial o un caserío antiguo con varias fincas.
Las problemáticas que te puedes encontrar son muy diferentes y, dependiendo de la complejidad del inmueble, es posible que puedas comprar por tí mismo, con la ayuda de un notario de tu confianza y tomando unas prevenciones básicas, o será muy aconsejable que te dejes ASESORAR por PROFESIONALES INDEOPENDIENTES.
Existen muy buenos profesionales que te pueden ayudar a COMPRAR ASUMIENDO LOS MÍNIMOS RIESGOS, pero has de ser consciente de que, si quieres que cuiden TUS INTERSES, DEBERÁN SER INDEPENDIENTES. Es decir, deberán TRABAJAR EN EXCLUSIVA PARA TÍ. En este punto, debes tener claro que, por ejemplo, el agente inmobiliario aunque hace una labor de intermediación, TRABAJA PARA EL VENDEDOR. No quiero decir con ello que vayan a engañarte, ni mucho menos, hay profesionales muy serios en el sector inmobiliario, pero lo que debes saber es que EL ÚNICO RESPONSABLE DE COMPRAR MAL, ES EL COMPRADOR. Con otras palabras, SI COMPRAS UNA CASA QUE, por ejemplo, FUE CONSTRUIDA SIN LICENCIA, EL ÚNICO QUE ASUMIRÁ LAS CONSECUENCIAS SERÁS TÚ. Y no seamos ingénuos, si tú no preguntas por el saneamiento de la casa...no cuentes con que nadie te lo vaya a explicar.
Por lo tanto, el objetivo de estos estudios, tanto físico como jurídico, es la PREVENCIÓN. Detectar a tiempo un problema te dará los CONOCIMIENTOS para huir despavorido si fuera necesario, o bien te dará las HERRAMIENTAS NECESARIAS para poder llevar a cabo UNA NEGOCIACIÓN SERIA Y RESPETUOSA DEL PRECIO DE COMPRA. Sólo una vez que hayas realizado estos estudios, será cuando puedas hacer con garantías una OFERTA DE COMPRA.
4.- Te aconsejo que plasmes TU OFERTA EN UN CONTRATO. Generalmente, se firmará un CONTRATO DE ARRAS. Este es otro asunto que da origen a muchísimos conflictos, y que por ello abordaré con calma en otro post. Lo que debes saber es que los contratos de arras son MUY PELIGROSOS, y que SIEMPRE DEBEN SER NEGOCIADOS. Asegúrate de que TODAS TUS CONDICIONES DE COMPRA queden recogidas en dicho acuerdo.
Espero que te haya resultado interesante este artículo y que te ayude a comprar como un AUTÉNTICO PROFESIONAL INMOBILIARIO.
Si necesitas ayuda con tu compra, puedes contactar conmigo y te guiaré paso a paso para que COMPRES CON TOTAL TRANQUILIDAD Y CON SEGURIDAD JURÍDICA.